カッコイイレンタルオフィス 品川
U氏の説明を聞いてファイナンスや経営に関してはなんとかいけそうだとわかり、ではどのようなマンションをつくるのかということになりました。
Tさんはご自身の経験を思い出し、「不健康なマンションでは困る」と悩んでいたのです。
「健康な人は健康であることを忘れがちですが、お金も地位も名誉も、健康がなければ意味がありません。
医師が経営する賃貸マンションでもありますし、まず健康に暮らせるマンションを第一のテ−マにしました。
しかし、具体的にどうしたらよいのかわかりません。
たまたま広告を新聞で見つけて、すぐに書庖へ買いに行き、一気に読んでしまいました」読み終わって「これしかない!」と決意して、すぐにU氏に相談しました。
外断熱マンションについて詳しくなかった浦田氏は、その「外断熱の一００年マンション」が本当に良いものなのかどうかを調べるために北海道まで飛ぶなど素早く行動し、たしかに良いものだということがわかってTさんに勧めました。
一つの問題は、建築コストが一割あまり高くつくということでしたが、外断熱マンションのメリットが大きな差別化になると考えて決断しました。
「たしかに融資面で厳しかったのですが、江東区はマンション規制がされるくらいたくさんのマンションができていますし、不動産会社の人も『借りるより買ったほうがトク』と勧めます。
そういうなかで競争することを考えれば、やはり住む人にとって他にはないメリットが必要だと思っていました。
『ペット可』の部屋を用意したのもその一つですが、やはり住まいですから基本は健康で快適であることと考えました。
また、オーナーとしては一００年ももつ耐久性や、それによる資産価値も大きな魅力でした。
経営をずっと続けられるという面で、これは安心です。
外断熱というのは、竣工後の工事ではもっとコストがかかる。
最初に決心してしまえば、あとあと『決断しておいてよかった』と必ず思うだろうと考え、決断しました」そして都の利子補給制度や民賃優良制度などを利用し、すべてとんとん拍子で計画は進んでいきました。
「融資でも、外断熱なら、と理解してくれた面がありました。
やはり賃貸物件としての差別化の点でアピールしたと思います。
銀行の担当者は、康和地所さんの外断熱分譲マンションでも入居率が比較的早かったといった情報も持っていました。
外断熱マンションの良さは、知っている人は知っているのですね」知る人ぞ知る、外断熱マンションの良さ。
それは「ウエルネス木場公園」の入居募集が始まってみると、実感としてわかることになりました。
建物は二００三年一月に着工、翌年四月に竣工予定だったので、入居募集は二００三年二一月下旬からスタートしました。
募集のインフォメーションは工事現場に掲げてある大きな看板とインターネットの空き室情報だけでしたが、二月上旬には五五戸のうち四五戸に予約マ−クが埋まっていたのです。
「もちろん、あくまで予約ですべて契約につながるとは思いませんでしたが、それでも不動産屋さんはびっくりしていました。
普通はオーナーが不動産会社をまわって、それからぼちぼち予約が入ってくるものだそうです。
やはり外断熱の賃貸マンションが他にはほとんどないので、良かったんだと思います」立地条件としては、マンションの目の前が大きな木場公園で、近くにスポーツセンターもあります。
幹線道路は広々としていて渋滞することもなく、江東区の下町のイメージはほとんどありません。
都営地下鉄大江戸線の清澄白河駅も新しくできました。
地下鉄東西線の木場駅までは徒歩一分、乗ってしまえば大手町まで五分。
住環境としては、決して悪くありません。
ただし付近に賃貸マンションは多く、競争は激しいものと覚悟はしていたそうです。
それが蓋を開けてみれば予想以上に好調で、Tさんは健康なマンションに対する需要の高さをはじめて実感したのだそうです。
賃貸マンション経営として生き残る自信も深めておられます。
「外断熱マンションは一００年持つと保証されているので、五０年後、六０年後には競争力がもっとついてくるでしょう。
なぜなら、こういうことです。今回の計画では一八から二０年で損益分岐点がゼロになる、つまり投資したお金を回収できるというシミュレーションになっています。
入居者が九０パーセント以上で、その聞の金利が上昇した場合も計算に入れた計算です。
もしそうなれば、それ以降は賃貸料のほとんどが利益になるわけです。
すると、たとえば賃貸料を相場の半額にしてもやっていける。
改修して内装もきれいにすれば新築マンションと比べても見劣りしません。
それで躯体の断熱性能は変わりませんから、家賃を大幅に下げなくても入ってくれる人は多いでしょう。
五０年後も新築時のマンションと同様に経営が続けられる。
三０年で建て替えを考えなければならないのと比べれば、それは雲泥の差なのですね。
外断熱マンションは、しっかりとした財産になる、ということだと思います。
賃貸マンションとして経営手段にするには、それは特に大きなポイントでしょうね」外断熱マンションの良さをフルに生かす経営の青写真が、すでにできあがっているようでした。
東京・新宿から小田急線の急行に乗り新百合ヶ丘駅で下車、小田急多摩線に乗り換えると五分ほどで黒川駅に到着します。
改札を出てすぐ目の前に、外断熱賃貸マンション「クライネプルグ」の端整なたたずまいが現われます。
竣工は二００三年六月。
八坪の一ル−ムタイプ。
「クライネブルグ」は、ドイツ語で「小さなお城」という意味です。
ただしファンタジツクな意味の城ではなく質実剛健な城砦を意味するそうです。
見た目ではなく、本物の住み心地を実感してもらいたいという気持ちでつけられたそうです。
命名にも、オーナーのKさんのこだわりが現れているようです。
Kさんは現在は引退されていますが、国際的な企業に勤められ一九八三年から五年ほど駐在員としてドイツのフランクフルトに在住されていました。
そこでの生活も、くるときの重要な指標になったようです。
「フランクフルトというのは、緯度で考えると札幌よりさらに二00キロくらい北に位置しています。
一一月ごろから三月ごろまで、太陽はほとんど見えません。
長い夜が明けても雪か曇りで、気温は０℃前後までしか上がりません。
でも、室内は初夏のように暖かかったですね。
家族でマンションに住んでいましたが、仕事から帰るとすぐにコ−ト、背広、ワイシャツと脱いでランニング一枚になる。
それで、窓の雪を見ながら冷蔵庫から冷たいビ−ルを出してカ−ツと飲む(笑)。
しかも、その暖かさがどの部屋も、朝晩いつも、変わらないのですね。
いまは日本で(「クライネブルグ」とは別の)マンションに住んでいますが、頭がボ−ッとするくらい暖房をかけないと足元が寒いし、暖房していないトイレやパスル−ムやベッドル−ムも当然寒い。
朝起きると寒い。
不思議でしょうがなかったんです」Kさんは、それとは知らずに外断熱マンションに五年間も住むという経験していたのです。
その後一九九九年に『日本のマンションにひそむ史上最大のミステーク」を読み、日本とヨーロッパのマンションの決定的な違いに気づいたのです。
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